Miras, ortak yatırım veya birlikte edinilen taşınmazlar zamanla ortaklar arasında uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu durumda başvurulan en temel yollardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR, UYGULAMADA EN ÇOK KARŞILAŞILAN SORUNLAR NELERDİR?

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyuu) davası, kanunda belirtilen hukuki sebeplere dayalı iktisab edilmiş taşınır veya taşınmaz mal üzerinde bulunan paylı/elbirliği mülkiyetini sona erdirmeye yarayan bir dava türüdür. Söz konusu tanım gereği ticari şirketlerde ortaklığın sona ermesi de dahil olmak üzere paylı veya elbirliği mülkiyetindeki maliklerden her biri bu davayı açma hakkına sahiptir. Türk hukuku uygulamasında ise ortaklığın gideirlmesi davasının en çok miras yoluyla iktisap edilen mallar üzerinde kanunen elbirliğiyle malik sayılan mirasçılar tarafından diğer mirasçılara karşı açıldığını görmekteyiz.

Öncelikle belirtelim ki hukukta uyuşmazlığın çözümü için bir üçüncü kişiye başvurmak her zaman son çare olmalıdır. Özellikle de bu tür çok taraflı davalarda sürecin uzayarak taşınmazın değer kaybına uğraması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurmasından olabildğince kaçınmak gerekir. Bu nedenle bu nev’I uyuşmazlıklarda ilk yol, bütün ortaklarla (mümkünse en fazla sayıda ortak ile) anlaşarak sulh yolunu tercih etmek en makul çözüm tekniğidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2018/3421, K.2019/5679, T.15.05.2019: “Ortaklar arasında aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi zorunludur. Uzun süredir devam eden anlaşmazlıklar, mülkiyet hakkının özünü zedelemektedir.”

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA NE OLUR?

Mahkemeye başvurulmadan önce anlaşma sağlanamadığı takdirde ortaklığın giderilmesi davası ile sorunun çözüme kavuşturulması mümkündür. Bu halde maliklerden her birinin davayı açmakta haklı menfaatinin bulunduğu söylenebilir. Paylı/elbirliği mülkiyetindeki malın bir kısmına sahip ya da çoğunluğunun paylaştırılması konusunda bir anlaşmaya varmış mirasçılar aynı dilekçe ve tek vekil ile dava açabilirler. Ortaklardan çoğunun davacı tarafta birleşmesi, tebligat ve benzeri zorunlu takip edilmesi gereken işlemlerde süreci epey kısaltacağından en kısa sürede süreci sonuca kavuşturmak için oldukça faydalı olacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davaları çekişmesiz yargı işi niteliğindedir. Bu nedenle davalı/ların davayı kabul veya  reddetmesinden bağımsız şekilde mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Yine işbu hukuki çözüm yolunun çekişmesiz yargı işi niteliği gereği davacı dava devam ederken davasını geri çekse dahi davalılardan biri davaya devam etmek istediğini beyan etttiğinde de mahkeme davanın düşmesine değil ortaklığın giderilmesine karar vermekle yükümlüdür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2017/12345, K.2018/5678, T.10.10.2018: “Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin itirazı, davanın esasına engel teşkil etmez. Davanın amacı ortak mülkiyetin sonlandırılması olup, taraf iradeleri bu sürece yön vermez.”

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK NE ANLAMA GELİR?

Ortaklığın giderilmesi davaları 6325 s. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B-1,(b) hükmü uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bunun nedeni sözleşmeyle kendi aralarında anlaşmaya varamamış tarafların konunun uzmanı hukukçular nezdinde terkar bir araya gelmesini sağlayarak tabiri caizse dava açılmadan önce köprüden önce son çıkışa sevk ederek yardımcı olmak niyetidir. Şayet davacı, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmaz ise davası dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

ORTAKLIĞIN GİDEİRLMESİ DAVALARINDA ORTAKLIĞI GİDERME YÖNTEMLERİ NELERDİR?

Ortaklığın giderilmesi davasında tarafların uzlaşması mümkün olmazsa, mahkeme ortaklığı ya aynen taksim ya da satış suretiyle sona erdirir.

Taşınmazın ekonomik değerini kaybetmeden bölünmesi mümkünse, mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda taksim kararı verir. Örneğin geniş tarla veya bölünebilir arsa gibi taşınmazlarda bu yöntem uygulanabilir.

Taşınmaz bölünemiyorsa mahkeme ihale yoluyla satışa karar verir. Satıştan elde edilen bedel, tarafların pay oranlarına göre dağıtılır. Bu işlem genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi gözetiminde, icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür.

Satış aşamasına dair “taşınmazın değerinin çok altında satılarak zayi olduğu” genel kanısına da burada değinmek isteriz. Satış süreci açık arttırma yüntemiyle gerçekleştirilir ve dava devam ederken belirlenen taşınmaz rayiç değerlerinin yarısı oranı üzerinden açık arttırma başlatılır. Rayicin belirlendiği tarih ile satış süreci arasında geçen zaman diliminde taşınmazın değerindeki artış göz önüne alınamadığından bu genel kanı oluşmuştur. Açık arttırma ile satış aynı icra prosedüründe olduğu gibi herhangi bir kişi kısıtlamasına tabi değildir. Böylece örneğin emlakçılar da açık arttırmaya katılabilmektedirler. Bu durum taşınmazın rayicinin misli miktara satılmasına yardımcı olan bir faktördür.

ORATAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA ECRİ MİSİL TALEBİ İLERİ SÜRÜLEBİLİR Mİ?

Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazı gerek ikamet gerekse ticari amaçla bilfiil kullanan ve yararlanan taraf, ister davacı ister davalı olsun ecri misil talebine muhatap olabilecektir. Söz konusu ecri misil talebi ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülebileceği gibi ayrı bir dava ile de iddia edilebilir.  

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2020/7456, K.2021/10324, T.25.03.2021: “Ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşlar arasında taşınmazın fiilen kullanımına bağlı doğan ecrimisil talepleri ayrı dava konusu yapılabilir.”

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Ortaklığın giderilmesi davaları, hem hukuki hem de teknik yönü güçlü dosyalardır. Bu süreçte izlenecek yol, taşınmazın niteliği, taraf sayısı ve mülkiyet paylarına göre değişiklik gösterebilir.